Als iemand aan mij vraagt, goh waar woon
jij. Dan zeg ik altijd heel trots: Wij wonen in Rotterdam op een woonboot. Oh
een woonboot, wauw dat is gaaf. Is de reactie die je altijd hoort. En dat is het ook. Het is vakantie in eigen
stad. Altijd buiten, vrij wonen, maar toch in de stad. Onze woonboot is ons paleisje op het water,
met een tuin op de wal. Als
woonbooteigenaar lopen wij alleen wel tegen wat problemen aan de laatste tijd. Sinds een jaar of wat, betalen wij RZB
(Roerend zaakbelasting). Huizen betalen Onroerendgoedbelasting. Dit was nooit
zo in Rotterdam, tot op een gegeven moment. En omdat een woonboot verplaatsbaar is, wordt
het gezien als roerend goed. Prima.
 |
| Foto: Woonboot Dok12 in Rotterdam |
De gemeente
heeft hiervoor taxateurs op pad gestuurd. De eerste keer om alles in te meten
en te bekijken en nu worden ze op pad gestuurd en rijden ze langs, om alle
woonboten te taxeren. Deze taxatie vindt op afstand plaats (van achter een
bureau? Vanaf straat?), want er wordt gekeken naar de afmetingen, locatie en de
ligplaats. Is locatie en ligplaats niet hetzelfde, hoor ik je denken? Nee dat
zijn twee aparte items. Ligplaats is een vaste plek, en de locatie is een stad,
straat of wijk geografisch gezien. Ook vergelijken de taxateurs onze woonboot
met andere woonboten in de omgeving. Dat vindt ik heel knap. Hoe kan je dat
vergelijken? Dit is ongeveer hetzelfde als appels met peren vergelijken. Het
groeit allebei aan een boom, maar verder is het compleet anders. Woonboten
liggen allemaal in het water, maar verder is het allemaal anders. Er zijn geen
twee dezelfde woonboten, niet qua afmetingen, niet qua bouw en zelfs niet qua
ligging.
Dat
is discussiepunt 1.
Vervolgens
is onze woonboot getaxeerd op een waarde van laten we zeggen € 200.000,-- (dit
is een voorbeeldbedrag). Deze waarde is voor de woonboot. Immers voor onze
ligplaats, betalen we al maandelijks ligplaatsgeld/precariobelasting. Echter,
een ligplaats is onroerend goed en een woonboot roerend goed. En hier gaat het mis…………………….
Wij worden
aangeslagen voor RZB-belasting (roerendgoedbelasting), dit zou dus alleen voor
de woonboot moeten zijn. Onze woonboot is dus getaxeerd op het fictieve bedrag
van € 200.000,--.
Een losse
woonboot heeft gemiddeld een waarde van niks tot ongeveer € 40.000,--. Een
woonboot zonder ligplaats is namelijk niet zoveel waard. En er zijn meer
woonboten dan ligplaatsen. Waarde is dus minimaal, ook al is die in perfecte
staat, compleet met keuken en badkamer. Het maakt niets uit, als je geen
ligplaats hebt. Wij zijn van mening dat
de waarde van de woonboot dus lager dient te worden ingeschat, en dus dat te
betalen aanslag ook lager dient te zijn. Al is dat evident aan elkaar.
Dat
is discussiepunt 2.
De aanslagen
worden (lees: behoren) in januari/februari gestuurd. Dat is bij ons niet het
geval. Want – naar het schijnt –
wordt onze woonboot elk jaar opnieuw getaxeerd (achter een bureau vandaan).
Vandaar dat
wij nu bijna in de maand mei zitten en nog geen aanslag hebben ontvangen. Met
als gevolg dat – mochten de aanslagen wel in januari/februari worden verzonden
– wij volgend jaar dubbele lasten hebben.
Dat
is discussiepunt 3.
Ruim 2
maanden geleden heb ik contact gezocht met de Gemeente Rotterdam om te
informeren waar de aanslag RZB-belasting bleef. Ik zou worden teruggebeld want
het was onduidelijk bij welke afdeling dit behoorde. De een verwees mij
daarheen, de ander weer terug enz. enz. Na 2 maanden heb ik contact met de
taxateur van de gemeente. Deze meneer wist mij het volgende te melden over waar
bij een taxatie rekening wordt gehouden:
Uiteraard
spelen zaken als grootte, bouwjaar, beton of staal etc. wel een rol, maar dat
is veel meer om op hoofdlijnen te kunnen vergelijken. Zaken als onderhoud,
ligging, voorzieningen e.d. zijn tevens van belang. Als u goed oplet ziet u dus
dat vorengaande zaken objectief van aard zijn en niet persé ter plaatse
behoeven te worden opgenomen, maar die ook te achterhalen zijn via diverse
administraties/registraties en vaak ook foto’s die ons ter beschikking staan.
Uiteraard zijn er andere beweegredenen waarom een bezoek ter plaatse wenselijk
is , denk aan het contact, het gesprek, direct vragen beantwoorden en kunnen
verklaren, maar dit hoeft echt niet elk jaar. Daarnaast is het zo dat ik als
WOZ taxateur een werkpakket heb waarvan de woonarken dit jaar onderdeel van
uitmaken, maar ook objecten zoals o.a. het EMC, Luxor Theater, De Kuip, en dat
mijn pakket elk jaar opnieuw van een nieuwe WOZ waarde moeten worden voorzien.
Kortom, er moeten keuzes gemaakt worden door een taxateur.
Ik heb de
taxateur de vraag gesteld of hij het Luxor Theater en De Kuip ook vergelijkt
met elkaar bij het taxeren. Nu het met woonboten wel
wordt gedaan. Daarbij is deze meneer een
WOZ-taxateur. Hij stelt vervolgens dat:
In de basis
verschilt het waarderen van een woonark, qua waarderingsmethodiek, niet zoveel
van een woningtaxatie. Het gaat om verkoopcijfers van op hoofdlijnen
vergelijkbare objecten, vandaar dat op een taxatieverslag 3 referenties
voorkomen. Het grote verschil met een woningtaxatie is dat het aantal
transacties/verkopen van woonarken vele malen lager ligt. Bovendien kunt u mij
niet wijsmaken dat wanneer u uw woonark zou willen verkopen u genoegen neemt
met een makelaar die u vertelt dat uw woonark een fractie van de aanschafwaarde
+ investeringen daarna waard is, omdat de waarde qua methodiek gelijk wordt
gesteld met de verkoop van een tweedehands auto. De makelaar zal, net als ik,
kijken naar de locatie en mogelijk vergelijkbare verkopen. En met de locatie
wordt iets anders bedoeld dan de feitelijke ligplaats.
De taxateur
is een WOZ-taxateur, daarom stelt hij dat het taxeren van een woonboot niet
veel verschilt in de basis van een huis. Verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, die
zijn er niet. Immers iedere woonboot is uniek en verkoopwaarde is woonboot met
ligplaats. Wij hebben een makelaar over de vloer gehad, welke al meer woonboten
had verkocht. Zij kijken naar locatie/ligplaats, arkenbouwer, tuin, schuur,
materiaal, onderhoud etc. Het complete plaatje. Dat is immers wat je verkoopt
of koopt. De taxateur zegt dat de locatie iets anders is
dan de feitelijke ligplaats. De feitelijke ligplaats, is de locatie. Deze kan
niet veranderen, want er is geen andere ligplaats beschikbaar. Oftewel, wij
kunnen niet naar een andere ligplaats, want die is er niet. Einde discussie
voor dit onderwerp dacht ik zo.
Vervolgens
stelt de taxateur:
Een samenloop
tussen RZB en OZB, de WOZ is er alleen voor de waardering, is inderdaad onmogelijk,
maar daar is hier geen sprake van. Wanneer u een aanslag OZB krijgt, is dat
voor het stukje oever/wal dat wordt gebruikt, al dan niet via een
huur-/pachtovereenkomst met de eigenaar. En grond is inderdaad per definitie
onroerend.
Wij hebben
een WOZ-aanslag ontvangen voor het stuk grond/de oever/de wal. De waarde
hiervan is een bedrag waarbij het minimum om aangeslagen te worden niet wordt
behaald, en daarom hoeven wij daarover geen OZB (onroerend goed belasting) over
te betalen.
 |
| Afbeelding: Schematische schets van de woonboten belasting in Rotterdam |
Wat gaat hier mis?
Onze
woonboot – en ook die van andere bewoners – worden aangeslagen voor RZB,
terwijl de waarde van puur sec de woonboot, lager ligt dan de taxateur heeft
getaxeerd. Mocht het zo zijn dat de waarde ook de ligplaats behelst, dan wordt
er de verkeerde belasting geheven en betalen voor de ligplaats al
ligplaatsheffing/precariobelasting.
Oftewel in het kort: Er wordt belasting
geheven over delen waar al belasting over wordt geheven. De losse delen
waarover al belasting wordt betaald, wordt als laatste op één hoop gegooid en
daarover betalen wij nogmaals belasting. Ben ik nou gek?
Niemand bij de gemeente Rotterdam heeft er verstand van en bewoners
worden van het kastje naar de muur gestuurd. De ene afdeling doet dit, de
andere afdeling doet dat en ondertussen betalen wij veelste veel belasting. Er
is niemand die ons kan uitleggen hoe dit tot stand is gekomen.
Het enige antwoord dat wij krijgen: maar dan gaat u toch in bezwaar als
u het niet eens bent.
Maar tegen welke aanslag moet ik dan in bezwaar gaan …………..
